‘เรารู้สึกประหม่ามาก’: ครอบครัวของผู้อยู่อาศัยใน Edgemere กังวลว่าพวกเขาจะไม่ได้รับเงินมัดจำคืน


บ้านพักคนชราระดับไฮเอนด์ต้องมีเงินฝากที่สามารถเรียกใช้ได้สูงถึง 1.4 ล้านเหรียญ โดย 90% จะคืนให้กับผู้อยู่อาศัยหรือที่ดินของพวกเขาเมื่อย้ายออกหรือเสียชีวิต
เมื่อ John Stallings วัย 89 ปีพร้อมสำหรับบ้านพักคนชราในปี 2012 เขาไม่จำเป็นต้องมองไปรอบๆ
“Edgemere เป็นที่เดียวที่พ่อจะไป เขารู้ว่ามันเป็นเรื่องดี” เจย์ โธมัส ลูกสาวของเขากล่าวถึงชุมชนวัยเกษียณอันหรูหราในใจกลางเมืองดัลลัส
Stallings วางเงินมัดจำ 326,012 ดอลลาร์เพื่อจองพื้นที่ในชุมชนสไตล์เมดิเตอร์เรเนียนที่ช่วยให้ผู้อยู่อาศัยสามารถรักษาระดับที่แตกต่างกันได้ เก้าสิบเปอร์เซ็นต์ของเงินฝากนั้น — $293,411 — จะได้รับคืนให้กับเขาหรือทรัพย์สินของเขาเมื่อเขาย้ายออกหรือเสียชีวิต ตามสำเนาของสัญญาที่ให้ไว้กับ The Dallas Morning News
Stallings ต้องการให้เงินคืนของเขาเป็นมรดกสำหรับหลานสาวสามคนของเขาตามที่ลูกสาวของเขากล่าว
เป็นเวลาเกือบสามปีแล้วที่ Stallings ย้ายออกไปและมากกว่าสองปีนับตั้งแต่เขาเสียชีวิต และครอบครัวยังไม่ได้รับเงินมัดจำคืนจาก Edgemere Jay Thomas และสามีของเธอ William กล่าว
“เรารู้สึกไม่มั่นใจเลยว่าเราจะได้เห็นเงินนั้นอีกครั้ง” วิลเลียม โธมัสกล่าว
เมื่อเดือนที่แล้ว The Dallas Morning News รายงานว่าสุขภาพทางการเงินของ Edgemere ถูกคุกคามโดยระดับการเข้าพักที่ลดลงและข้อตกลงที่หมดอายุกับเจ้าของบ้านและผู้ถือหุ้นกู้ที่อนุญาตให้ชำระเงินรายเดือนล่าช้าตั้งแต่เดือนตุลาคม นั่นทำให้ครอบครัวอย่าง Thomases กลัวว่าจะไม่มีวันได้เห็นเงินฝากที่คนใกล้ชิดจ่ายไปเพื่อจะได้อยู่ในชุมชนเกษียณอายุระดับไฮเอนด์
อัตราการเข้าพักส่งผลต่อเงินฝากอย่างไร
อัตราการเข้าพักในอพาร์ตเมนต์อิสระ 304 แห่งของ Edgemere ลดลงอย่างต่อเนื่อง จาก 93.3% ในปี 2561 เป็น 74% ในปีที่แล้ว ตามรายงานทางการเงินปี 2564 Margaret Johnson หัวหน้าพื้นที่อยู่อาศัยอาวุโสของ Fitch Ratings กล่าวว่าการเข้าพักในช่วง 90% ถึง 95% ถือว่าดีสำหรับชุมชนผู้เกษียณอายุที่ดูแลต่อเนื่อง แต่การที่สูงขึ้นจะดีกว่า
เนื่องจากการคืนเงินมัดจำซึ่งมีมูลค่าสูงถึง 1.4 ล้านเหรียญสหรัฐ จะไม่เกิดขึ้นจนกว่าผู้เช่ารายใหม่จะย้ายเข้ามาและมอบเงินมัดจำ ตามสัญญาที่มีถิ่นที่อยู่ มีกลุ่มผู้พักอาศัยเก่าหรือสมาชิกในครอบครัวของพวกเขาที่รอห้องชุดเพิ่มขึ้น เช่าแต่เมื่อชุมชนเกษียณอายุกำลังดิ้นรนเพื่อเติมเต็มหน่วย จะไม่สามารถทำให้วงจรสมบูรณ์ได้โดยการคืนเงินมัดจำเดิม นั่นเป็นวิธีที่ Edgemere พูดถึงสถานการณ์ของครอบครัว Stallings ต่อ The News โดยไม่ต้องพูดถึงกรณีของพวกเขาโดยเฉพาะ
“Edgemere ปฏิบัติตามภาระผูกพันตามสัญญาทั้งหมด และอดีตผู้อยู่อาศัยหรือครอบครัวของพวกเขาจะได้รับเงินคืนตามสัญญาค่าธรรมเนียมแรกเข้าที่เกี่ยวข้อง จนถึงขอบเขตที่ Edgemere ได้รับค่าธรรมเนียมแรกเข้าจากผู้เช่ารายใหม่” Rachel Chesley กรรมการผู้จัดการอาวุโสของ ที่ปรึกษา FTI ในกรุงวอชิงตัน ดีซี
FTI Consulting ได้รับการว่าจ้างในต้นปี 2564 โดยบริษัทแม่ของ Edgemere เพื่อประเมินการดำเนินงานและกลยุทธ์ทางการตลาด และให้คำแนะนำในการแก้ไขปัญหาทางการเงิน ตามการโทรที่เปิดเผยต่อสาธารณะในวันที่ 10 มีนาคมเกี่ยวกับการเงินของ Edgemere
นอกเหนือจากอัตราการครอบครองที่ลดลง Edgemere ยังต้องเผชิญกับข้อตกลงความอดทนที่หมดอายุกับเจ้าของบ้านและผู้ถือหุ้นกู้ เมื่อวันที่ 9 มีนาคม Edgemere กล่าวว่าได้บรรลุข้อตกลงใหม่กับผู้ถือหุ้นกู้และได้จ่ายค่าเช่าที่ค้างชำระให้กับเจ้าของที่ดิน ทำให้มีเวลาสำหรับการอภิปรายเกี่ยวกับการเสริมความแข็งแกร่งทางการเงิน Edgemere ยังกล่าวอีกว่าได้เตรียมการสำหรับการชำระค่าเช่าที่จะเกิดขึ้น
Chesley ปฏิเสธที่จะกล่าวถึงระยะเวลาที่บทบัญญัติจะคงอยู่หรือบอกว่าเงินมาจากไหนหรือจำนวนเงิน เธอยังปฏิเสธที่จะระบุจำนวนผู้อยู่อาศัยเดิมที่รอการคืนเงิน
‘คุณไม่มีการควบคุมใด ๆ ‘
สำหรับครอบครัวของ Stallings การรอคอยของพวกเขาถูกทำเครื่องหมายด้วยสิ่งที่พวกเขากล่าวว่าไม่สามารถรับคำตอบเกี่ยวกับทุกสิ่งได้ตั้งแต่สาเหตุที่หน่วยของเขาไม่ได้รับการอัพเดทว่าผู้เช่าที่คาดหวังได้ไปเที่ยวหรือไม่


“ปัญหาของกระบวนการทั้งหมดคือมันได้รับการปฏิบัติเหมือนคุณซื้อหน่วยนี้จากพวกเขา แต่คุณไม่สามารถควบคุมมันได้” วิลเลียม โธมัส กล่าว “คุณกำลังเช่ามันจากพวกเขาจริงๆ”
Thomases กล่าวว่าพวกเขาติดต่อฝ่ายบริหารของ Edgemere หลายครั้ง แต่ไม่ได้รับการสื่อสารจากบริษัทจนกว่าครอบครัวจะจ้างทนายความเมื่อฤดูใบไม้ร่วงปีที่แล้ว เมื่อวันที่ 19 มกราคม ทนายความของพวกเขาได้รับอีเมลจาก John Falladine กรรมการบริหาร Edgemere ซึ่งระบุว่าเขาหวังว่าจะได้รับคำตอบภายในสิ้นสัปดาห์ ที่ไม่เคยมาหลังจากเรื่องราวดั้งเดิมของ The News วิลเลียม โธมัสกล่าวว่าทนายความของ Edgemere พยายามโทรหาทนายความของเขา แต่ทนายไม่สามารถหาเวลาว่างร่วมกันได้ Edgemere ได้ว่าจ้างสำนักงานกฎหมายแห่งใหม่ Polsinelli ซึ่งมีสำนักงาน 21 แห่งในสหรัฐฯ ตามประกาศล่าสุด
“เราไม่สามารถปิดที่ดินของเขาได้จนกว่าเงินจะเข้ามา” วิลเลียม โธมัสกล่าว “เราเพิ่งยื่นขอต่อภาษีสำหรับเขาในปีนี้ โดยหวังว่าภายในเวลาไม่กี่เดือนเราอาจจะมีวิธีแก้ไขบางอย่างในเรื่องนี้”
เพื่อป้องกันเงินฝากประจำที่เข้ามา ค่าธรรมเนียมที่ได้รับหลังวันที่ 27 กันยายน พ.ศ. 2564 จะถูกเก็บไว้โดยตัวแทนเอสโครว์ในระหว่างการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้ เชสลีย์กล่าว William Thomas กล่าวว่าเขาและครอบครัวสันนิษฐานว่าเงินฝากของ Stallings ในปี 2555 ถูกฝากไว้ แต่ไม่ได้ระบุไว้อย่างชัดแจ้งในสัญญาของพวกเขา
ในเท็กซัสและรัฐอื่น ๆ ชุมชนเกษียณอายุเช่น Edgemere ที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมแรกเข้าเกินสามเดือนจะต้องเก็บเงินไว้ในเอสโครว์จนกว่าจะถึงระดับของความเป็นไปได้ เบ็น กอนซาเลส โฆษกกรมประกันภัยแห่งรัฐเท็กซัส ซึ่งกำกับดูแลสถานดูแลผู้สูงอายุที่ได้รับใบอนุญาตอย่าง Edgemere กล่าว
แนวคิดก็คือเมื่อชุมชนเกษียณอายุถึงระดับการเข้าพัก จะสามารถรักษาไว้ได้และผู้อยู่อาศัยจะไม่มีปัญหาในการรับเงินฝากคืนในเวลาที่เหมาะสม
ก่อนหน้านี้ Edgemere ดำเนินการในระดับการเข้าพักสูงเมื่อไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่แข่งขันกันในพื้นที่ นั่นทำให้มีอิสระที่จะจุ่มลงในเอสโครว์ กองทุนนี้ถูกใช้ครั้งแรกในการออกเงินคืนให้กับผู้อยู่อาศัยเดิม และจากนั้นก็สามารถนำมาใช้สำหรับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน การปรับปรุงทุน และการชำระหนี้ Chesley กล่าวก่อนหน้านี้
แต่เมื่อระดับการเข้าพักลดลง Edgemere ก็ไม่สามารถตามวงจรได้
Jesse Jantzen ซีอีโอของ Lifespace ซึ่งเป็นบริษัทแม่ของ Edgemere ปฏิเสธการสัมภาษณ์ แต่กล่าวในแถลงการณ์ทางอีเมลถึง The News ว่าบริษัทได้ปรับปรุงกระบวนการทางการตลาดและการขายเพื่อจัดการกับ “ตลาดการแข่งขันที่กำลังเติบโต” เพราะการครอบครองคือ “สิ่งสำคัญที่สุด ปัจจัยด้านสุขภาพทางการเงินของชุมชน” เขากล่าวว่าผลลัพธ์เป็นบวกโดยมีการย้ายเข้ามา 48 ครั้งในปีที่แล้ว
“สำหรับผู้อยู่อาศัยเหล่านั้นที่รอการคืนเงิน สิ่งสำคัญคือต้องก้าวต่อไปเพราะยิ่งมีการย้ายเข้ามาที่ Edgemere มากเท่าไหร่ คุณก็จะสามารถคืนเงินได้มากขึ้นทันทีที่การปรับโครงสร้าง [หนี้] เสร็จสิ้น และเงินจะถูกปล่อยไปยัง Edgemere จาก บัญชีเงินฝาก” Jantzen กล่าว
‘Edgemere มีค่าผิดปกติมากกว่า’
Fitch Ratings หนึ่งในสามหน่วยงานจัดอันดับเครดิตรายใหญ่ ปรับลดอันดับพันธบัตรของ Edgemere จำนวน 109 ล้านดอลลาร์เป็น “D” สำหรับการผิดนัดในเดือนพฤศจิกายน ในสัปดาห์นี้ Fitch ถอนการให้คะแนนทั้งหมดโดยอ้างถึงค่าเริ่มต้นของ Edgemere
สถานการณ์ที่ซับซ้อนยิ่งขึ้นของ Edgemere คือการเช่าภาคพื้นดินเป็นเวลา 55 ปีกับเจ้าของที่ดินขนาด 16 เอเคอร์ซึ่งเป็นที่ตั้งของโรงงานขนาด 1.55 ล้านตารางฟุต เมื่อสัญญาเช่าของ Edgemere กับเจ้าของที่ดินสิ้นสุดลง รวมถึงการผิดนัดชำระ เจ้าของที่ดินสามารถยกเลิกข้อตกลงและสัญญาการอยู่อาศัยได้ ตามสำเนาคำชี้แจงการเปิดเผยข้อมูลที่ Edgemere ให้ผู้อยู่อาศัย FTI Consulting ได้เปิดเผยข้อมูลต่อ The News
“Edgemere ไม่ดำรงตำแหน่งใด ๆ ในการบังคับใช้สัญญาเช่านี้หรือข้อกำหนด” การเปิดเผยดังกล่าว
จอห์นสันกล่าวว่าชุมชนแผนชีวิต 169 ชุมชนส่วนใหญ่ที่อัตราฟิทช์ใช้รูปแบบค่าธรรมเนียมแรกเข้าและสามารถรักษาไว้ได้
“ Edgemere เป็นสิ่งที่ผิดปกติมากกว่า” จอห์นสันกล่าว “มันไม่ได้เกิดขึ้นในชั่วข้ามคืน การแข่งขันครั้งใหม่มีบทบาทในความสามารถในการฟื้นฟูและสร้างการเข้าพัก ซึ่งจะดึงเข้าสู่การดำเนินงานเชิงลบ หากคุณไม่มีการดำเนินงานที่มั่นคง แสดงว่าคุณกำลังดึงเงินสดออกและนั่นนำไปสู่สิ่งที่เกิดขึ้น”
การสูญเสียประจำปีของ Edgemere ได้เร่งขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จาก 12 ล้านดอลลาร์ในหมึกสีแดงในปี 2561 เป็น 30 ล้านดอลลาร์ในปีที่แล้วตามรายงานทางการเงินของปี 2561 และ 2564 อัตรากำไรสุทธิจากการดำเนินงานลดลงจาก -2.2% ณ สิ้นปี 2563 เป็น -26% ณ สิ้นปี 2564 ตามรายงานประจำปี 2564 นอกจากนี้ยังไม่เป็นไปตามเงื่อนไขอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้กับผู้ถือพันธบัตรในปี 2562, 2563 และ 2564
การระบาดใหญ่ของ COVID-19 ส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยระดับสูงเนื่องจากผู้สูงอายุชะลอการเซ็นสัญญาสำหรับยูนิต ในบรรดาชุมชนแผนชีวิตที่ติดตามโดย Fitch อัตรากำไรสุทธิจากการดำเนินงานสุทธิเฉลี่ย รวมถึงค่าธรรมเนียมแรกเข้า ลดลงจาก 23% ในปี 2019 เป็น 18% ในปี 2020 สำหรับผู้กู้ระดับการลงทุน จอห์นสันกล่าว Fitch ยังไม่มีข้อมูลสำหรับปี 2021

Leave a Reply

Your email address will not be published.